Ubezpieczenie nieruchomości: kompleksowy przewodnik po ryzykach i zakresie ochrony

Ubezpieczenie domu lub mieszkania to fundament bezpieczeństwa finansowego każdego właściciela, a także najemcy nieruchomości w Polsce. Chroni ono przed finansowymi konsekwencjami nieprzewidzianych zdarzeń, które mogą prowadzić do uszkodzenia lub utraty naszego majątku – często dorobku całego życia.

Z tego artykułu dowiesz się co obejmuje ubezpieczenie nieruchomości, na co zwrócić szczególną uwagę przy wyborze polisy oraz jak rozumieć kluczowe pojęcia zawarte w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia (OWU).

Co chroni polisa? Podstawowe elementy nieruchomości

Zanim zagłębimy się w rodzaje ryzyk, kluczowe jest zrozumienie, co dokładnie może obejmować polisa ubezpieczeniowa nieruchomości. Ubezpieczyciele zazwyczaj dzielą chronione mienie na kilka podstawowych kategorii:

Mury (ściany)

Jest to podstawowy element objęty ochroną, często stanowiący wymóg banku przy kredycie hipotecznym. Pojęcie „mury” odnosi się do samej konstrukcji budynku i obejmuje fundamenty, ściany (nośne, działowe), stropy, dach (wraz z konstrukcją i poszyciem) oraz inne elementy konstrukcyjne, które tworzą zamkniętą przestrzeń nieruchomości i zapewniają jej stabilność. W przypadku mieszkania w bloku, ubezpieczenie murów dotyczy ścian konstrukcyjnych i stropów przynależnych do danego lokalu.  

Elementy stałe (stałe wyposażenie)

Ta kategoria obejmuje części wyposażenia, które są trwale związane z nieruchomością, a ich demontaż wymaga użycia siły fizycznej lub narzędzi. Jest to bardzo szeroka grupa, do której zalicza się m.in.:  

• Wszelkiego rodzaju instalacje: elektryczna, wodno-kanalizacyjna, gazowa, centralnego ogrzewania (wraz z grzejnikami, piecami), alarmowa, klimatyzacyjna, wentylacyjna, odgromowa, RTV, internetowa, telefoniczna, przeciwpożarowa.  
• Stolarka otworowa: okna, drzwi (zewnętrzne i wewnętrzne) wraz z oszkleniem, zamknięciami i futrynami.  
• Wykończenie wnętrz: podłogi (parkiety, panele, terakota), tynki wewnętrzne, powłoki malarskie, tapety, glazura, boazerie, sufity podwieszane.  
• Zabudowy stałe: meble kuchenne i inne wykonane na wymiar, szafy wnękowe, garderoby.  
• Sprzęt AGD do zabudowy: piekarniki, płyty grzewcze (indukcyjne, ceramiczne), zmywarki, lodówki, okapy.  
• Armatura sanitarna: wanny, kabiny prysznicowe, brodziki, umywalki, zlewozmywaki, sedesy, bidety, baterie, krany.  
• Inne elementy wewnętrzne: kominki, schody wewnętrzne, antresole, parapety wewnętrzne, żaluzje, rolety wewnętrzne, moskitiery, domofony.  
• Elementy zewnętrzne trwale związane z budynkiem: rynny, rury spustowe, parapety zewnętrzne, balustrady, kraty, markizy, zewnętrzne elementy oświetlenia, instalacji alarmowych (kamery, czujniki), wentylacyjnych i klimatyzacyjnych, zabudowy balkonów, loggii, tarasów, anteny satelitarne i RTV zamontowane na stałe, kolektory słoneczne, panele fotowoltaiczne.  

Ruchomości domowe (mienie ruchome/wyposażenie)

Są to wszystkie przedmioty znajdujące się w domu lub mieszkaniu, które nie są trwale przytwierdzone i można je swobodnie przenieść bez użycia narzędzi. Kategoria ta jest bardzo szeroka i obejmuje m.in.:  

• Meble wolnostojące (poza zabudową).  
• Sprzęt RTV i AGD wolnostojący (telewizory, pralki, lodówki itp.).  
• Komputery, elektronika, sprzęt fotograficzny i optyczny.  
• Odzież, obuwie, rzeczy osobiste.  
• Biżuteria, zegarki, gotówka (często z określonymi limitami wartości).  
• Książki, dywany, lampy, artykuły dekoracyjne.  
• Sprzęt sportowy, turystyczny, rehabilitacyjny, medyczny, instrumenty muzyczne.  
• Rowery, wózki dziecięce, wózki inwalidzkie, hulajnogi.  
• Zwierzęta domowe (psy, koty, czasem inne małe zwierzęta) traktowane jako mienie ruchome.  
• Rzeczy gości, mienie służbowe powierzone czasowo, rzeczy wypożyczone.  

Ochrona ruchomości domowych zazwyczaj wymaga wykupienia odpowiedniego rozszerzenia polisy.  

Elementy posesji i mała architektura

Polisa może obejmować również obiekty i elementy znajdujące się na terenie posesji, ale poza głównym budynkiem mieszkalnym. Są to m.in.:

• Ogrodzenie wraz z bramami, furtkami i ich elementami (np. siłowniki).  
• Budynki gospodarcze, garaże wolnostojące.  
• Altany, wiaty, pergole, murowane grille.  
• Baseny, fontanny, oczka wodne.  
• Elementy placu zabaw, budy dla psa, kojce.  
• Roślinność ogrodowa (drzewa, krzewy, byliny).  
• Meble ogrodowe, huśtawki, hamaki.  
• Instalacje fotowoltaiczne lub solarne posadowione na gruncie.  

Ochrona tych elementów najczęściej wymaga dodatkowego rozszerzenia polisy.

Uwaga na definicje!

Zwróć uwagę, że klasyfikacja poszczególnych przedmiotów jako elementów stałych lub ruchomości może nieznacznie różnić się w zależności od ubezpieczyciela. Na przykład, sprzęt AGD przeznaczony do zabudowy jest jednoznacznie traktowany jako element stały w ofertach wielu firm, jednak ogólne definicje mogą czasem budzić wątpliwości. Podobnie, status anten satelitarnych czy paneli fotowoltaicznych może zależeć od sposobu montażu.

Ta potencjalna niejednoznaczność podkreśla fundamentalną zasadę: zawsze dokładnie zapoznaj się z definicjami zawartymi w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia (OWU) konkretnej polisy. Pozwoli Ci to uniknąć nieporozumień i mieć pewność, co dokładnie jest chronione w ramach poszczególnych kategorii mienia w razie wystąpienia szkody.  

Podstawowy zakres ochrony: ryzyka standardowo objęte polisą

Podstawowa polisa ubezpieczenia nieruchomości, często określana jako ubezpieczenie murów lub ubezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych, stanowi rdzeń ochrony. Jest to wariant często wymagany przez banki przy udzielaniu kredytu hipotecznego. Zazwyczaj obejmuje on ochroną mury oraz, w zależności od oferty, również elementy stałe.

Zakres ochrony w podstawie ogranicza się do grupy ściśle określonych zdarzeń losowych. Do najczęściej spotykanych ryzyk w podstawowym pakiecie ubezpieczenia należą:

• pożar (zniszczenia od ognia)  
• uderzenie pioruna (bezpośrednie skutki wyładowania atmosferycznego)  
• wybuch (eksplozja, np. wybuch gazu)
• upadek statku powietrznego (samolot, helikopter lub ich części)  
• uderzenie pojazdu (szkody wyrządzone przez pojazd mechaniczny uderzający w budynek lub ogrodzenie; zwróć uwagę na wyłączenia – często ochrona nie obejmuje sytuacji, gdy kierowcą był domownik lub pojazd był wykorzystywany na budowie).  

Oprócz powyższych, w podstawie często znajdują się również inne zdarzenia losowe, choć ich katalog może się różnić w zależności od towarzystwa ubezpieczeniowego:

• silny wiatr (huragan)
• dym i sadza (np. z wadliwego urządzenia grzewczego)
• upadek drzew lub masztów  
• akcja ratownicza (np. zalanie podczas gaszenia pożaru u sąsiada).  

Istotne jest, aby mieć świadomość, że dokładny zestaw ryzyk wchodzących w skład podstawowej ochrony nie jest ustandaryzowany i różni się pomiędzy poszczególnymi ubezpieczycielami. Przykładowo, ryzyko zalania (np. w wyniku awarii instalacji) może być zawarte w podstawie u jednego ubezpieczyciela, podczas gdy u innego będzie wymagało dokupienia rozszerzenia. Dlatego absolutnie kluczowe jest dokładne sprawdzenie zapisów OWU wybranej oferty.  

Podstawowy zakres ochrony, choć niezbędny, stanowi jedynie minimum. Chroni on głównie przed zdarzeniami o charakterze katastroficznym, ale pomija wiele innych, często występujących zagrożeń, takich jak kradzież z włamaniem, szkody spowodowane przepięciem elektrycznym, czy powódź. Poleganie wyłącznie na podstawowej polisie, zwłaszcza jeśli nie jest ona wymuszona przez bank w związku z kredytem, może okazać się niewystarczające i prowadzić do braku ochrony finansowej w wielu realnych i dotkliwych sytuacjach.

Rozszerzenie ochrony: dodatkowe ryzyka, które warto rozważyć

Aby zapewnić sobie kompleksową ochronę nieruchomości i jej wyposażenia, a także zabezpieczyć się przed odpowiedzialnością finansową za szkody wyrządzone innym, konieczne jest rozszerzenie podstawowego zakresu ubezpieczenia o dodatkowe ryzyka. Ubezpieczyciele oferują szeroki wachlarz tzw. umów dodatkowych, które można dokupić do polisy podstawowej, tworząc pakiet dopasowany do indywidualnych potrzeb.

Do najpopularniejszych i najczęściej wybieranych rozszerzeń należą:

• Powódź: to ryzyko odrębne od zalania, definiowane jako następstwo podniesienia się poziomu wód w ciekach lub zbiornikach wodnych. Jest to kluczowe rozszerzenie dla nieruchomości położonych na terenach zagrożonych zalaniem. Zazwyczaj wymaga opłacenia dodatkowej składki i podlega tzw. karencji, czyli okresowi (np. 14-31 dni) od zawarcia umowy, w którym ochrona jeszcze nie działa.  
• Kradzież z włamaniem i rabunek: chroni mienie ruchome (a czasem także elementy stałe, np. skradzioną armaturę) przed skutkami kradzieży. Warunkiem uzyskania odszkodowania za kradzież z włamaniem jest zazwyczaj stwierdzenie śladów pokonania zabezpieczeń (np. wyłamany zamek, zbita szyba). Ubezpieczyciele często wymagają spełnienia określonych standardów zabezpieczeń antywłamaniowych (np. odpowiednie zamki, drzwi, alarm). Niektóre polisy, zwłaszcza w formule All Risks, mogą obejmować również kradzież zwykłą (bez włamania), np. mebli ogrodowych z posesji.  
• Dewastacja / wandalizm: to ochrona przed umyślnym zniszczeniem lub uszkodzeniem mienia przez osoby trzecie. Często obejmuje również szkody spowodowane graffiti.  
• Przepięcie: zabezpiecza sprzęt elektroniczny i AGD przed uszkodzeniami wynikającymi z nagłych skoków napięcia w sieci elektrycznej, które niekoniecznie muszą być spowodowane uderzeniem pioruna.  
• Stłuczenie przedmiotów szklanych: chroni przed przypadkowym stłuczeniem lub pęknięciem szklanych elementów wyposażenia, takich jak szyby okienne i drzwiowe, lustra, szklane stoły, płyty indukcyjne i ceramiczne, kabiny prysznicowe, akwaria, szyby kominkowe.  
• Odpowiedzialność Cywilna (OC) w życiu prywatnym: to niezwykle ważne rozszerzenie, które chroni ubezpieczonego przed finansowymi konsekwencjami szkód wyrządzonych nieumyślnie osobom trzecim (np. sąsiadom, przechodniom). Obejmuje zarówno szkody rzeczowe (np. zalanie mieszkania sąsiada), jak i osobowe (np. uszkodzenie ciała pieszego potrąconego podczas jazdy rowerem). Ochrona zazwyczaj obejmuje działania ubezpieczonego, jego rodziny, domowników, a także zwierząt domowych. Polisa OC często działa na całym świecie i może obejmować szkody powstałe podczas amatorskiego uprawiania sportu, korzystania z rowerów, hulajnóg elektrycznych czy nawet dronów (do określonej wagi). Istnieje możliwość rozszerzenia OC o odpowiedzialność najemcy (za szkody w wynajmowanym lokalu) lub wynajmującego (za szkody wyrządzone najemcom).  
• Home Assistance: pakiet usług pomocowych, zapewniający szybką interwencję fachowców (hydraulika, elektryka, ślusarza itp.) w razie awarii lub szkody. Obejmuje również często pomoc w organizacji zakwaterowania zastępczego czy transportu mienia po szkodzie.
• NNW (Następstwa Nieszczęśliwych Wypadków): zapewnia świadczenie finansowe w razie trwałego uszczerbku na zdrowiu lub śmierci ubezpieczonego lokatora lub pokrycie kosztów leczenia (bądź zakupu nowego zwierzęcia) w razie NNW psa lub kota.  
• Inne, mniej typowe rozszerzenia: ubezpieczyciele oferują również ochronę na wypadek innych zdarzeń, takich jak: pomoc prawna, ubezpieczenie mienia poza miejscem zamieszkania (np. na wypadek rabunku), ubezpieczenie nagrobka, ochrona roślinności ogrodowej, pękanie mrozowe instalacji lub elementów budynku, szkody wyrządzone przez niektóre zwierzęta (np. dzikie), czy wyłudzenie gotówki od osób starszych lub niepełnosprawnych (tzw. oszustwo „na wnuczka” lub „na policjanta”).  

Każde dokupione rozszerzenie wiąże się ze wzrostem rocznej składki ubezpieczeniowej. Mimo to, różnica w cenie pomiędzy polisą podstawową a pakietem rozszerzonym o kluczowe ryzyka (np. kradzież, OC, Assistance) jest często relatywnie niewielka w skali roku, wynosząc czasem poniżej 100 zł. Biorąc pod uwagę potencjalne koszty likwidacji szkód, które nie są objęte podstawową ochroną, inwestycja w rozszerzenia jest zazwyczaj bardzo opłacalna i zapewnia znacznie szersze poczucie bezpieczeństwa.

Kluczowe definicje ryzyk w OWU: zrozumieć, co oznaczają

Ogólne Warunki Ubezpieczenia (OWU) to dokument stanowiący integralną część umowy ubezpieczenia. To właśnie w OWU znajdują się precyzyjne definicje poszczególnych ryzyk, opisany jest zakres ochrony, obowiązki ubezpieczonego i ubezpieczyciela, a także, co niezwykle istotne, wymienione są sytuacje, w których ochrona ubezpieczeniowa nie zadziała (tzw. wyłączenia odpowiedzialności).

Zrozumienie kluczowych definicji zawartych w OWU jest absolutnie niezbędne, aby świadomie wybrać polisę i uniknąć rozczarowania w momencie zgłaszania szkody. Poniżej omówię najważniejsze pojęcia, których definicje często budzą wątpliwości.  

Powódź vs zalanie

Rozróżnienie tych dwóch pojęć jest fundamentalne w ubezpieczeniach nieruchomości, ponieważ często są to dwa odrębne ryzyka, z których jedno (powódź) zazwyczaj wymaga dodatkowego rozszerzenia polisy.

Powódź

W OWU powódź jest najczęściej definiowana jako zalanie terenów w wyniku podniesienia się poziomu wody w korytach wód płynących (rzeki, potoki) lub stojących (jeziora, stawy, morza, sztuczne zbiorniki wodne). Przyczynami takiego zjawiska mogą być m.in. nadmierne lub długotrwałe opady atmosferyczne, topnienie śniegu lub lodu, powstawanie zatorów lodowych na rzekach, sztormy morskie i związane z nimi podniesienie się poziomu wód przybrzeżnych (tzw. cofka), a czasem także spływ wód po stokach.

Kluczowe jest tu zewnętrzne źródło wody pochodzącej z naturalnych lub sztucznych cieków i zbiorników wodnych. Zazwyczaj ryzyko powodzi wymaga dokupienia specjalnego rozszerzenia. Dla właścicieli nieruchomości położonych na terenach zalewowych lub w pobliżu rzek, jego brak oznacza brak ochrony przed jednym z największych i najbardziej niszczycielskich zagrożeń.

Co więcej, ubezpieczenie od powodzi często wiąże się z dodatkowymi obostrzeniami.

• Po pierwsze, obowiązuje tzw. karencja, czyli okres (zwykle 14 lub 30-31 dni) od daty zawarcia umowy, w którym ochrona przed powodzią jeszcze nie działa. Ma to na celu uniemożliwienie zakupu polisy „w ostatniej chwili”, gdy zagrożenie powodziowe jest już realne.
• Po drugie, ubezpieczyciele bardzo dokładnie oceniają ryzyko powodziowe dla danej lokalizacji, często korzystając z oficjalnych map zagrożenia powodziowego i danych historycznych. W zależności od stopnia zagrożenia (np. podział na strefy), składka może być znacznie wyższa, mogą być wymagane dodatkowe zabezpieczenia lub udział własny (franszyza redukcyjna), a w skrajnych przypadkach ubezpieczyciel może nawet odmówić udzielenia ochrony od powodzi.

Zalanie

Jest to pojęcie szersze, obejmujące szkody spowodowane niekontrolowanym wydostaniem się wody, pary wodnej lub innych cieczy, ale niebędące powodzią w rozumieniu definicji powyżej. Przyczyny zalania mogą być różnorodne i najczęściej mają charakter wewnętrzny lub są związane z opadami atmosferycznymi (ale nie powodzią). Typowe przyczyny zalania wymieniane w OWU to:

• awaria instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania lub urządzeń podłączonych do tych instalacji (np. pęknięcie rury, wężyka)
• awaria urządzeń gospodarstwa domowego (pralka, zmywarka), 
• pozostawienie otwartych kranów lub zaworów,
• cofnięcie się wody lub ścieków z sieci kanalizacyjnej,
• zalanie przez osoby trzecie (np. sąsiada z góry),
• opady atmosferyczne (deszcz, topniejący śnieg, lód) przenikające przez dach, ściany, okna, tarasy (tutaj często występują wyłączenia związane z brakiem konserwacji lub pozostawieniem otwartych otworów),  
• akcja ratownicza prowadzona przez straż pożarną,
• pęknięcie lub awaria akwarium, łóżka wodnego,
• zamarzanie lub rozmarzanie cieczy w instalacjach.  

Ryzyko zalania często znajduje się w podstawowym zakresie ochrony, ale zawsze należy zweryfikować jego definicję i ewentualne wyłączenia w OWU.  

Kradzież z włamaniem vs rabunek vs kradzież zwykła

Te trzy pojęcia odnoszą się do utraty mienia w wyniku działania osób trzecich, ale różnią się okolicznościami zdarzenia, co ma wpływ na zakres ochrony.

Kradzież z włamaniem

Kradzież z włamaniem dotyczy zdarzeń wewnątrz zabezpieczonej nieruchomości. Jest to zabór (lub usiłowanie zaboru) mienia z zamkniętego i zabezpieczonego lokalu, pomieszczenia lub urządzenia (np. sejfu). Kluczowym elementem definicji jest konieczność pokonania przez sprawcę zabezpieczeń przy użyciu siły fizycznej lub narzędzi, co powinno pozostawić widoczne ślady (np. wyłamane drzwi, zniszczony zamek, wybita szyba).

Do kradzieży z włamaniem zalicza się również sytuacje, gdy sprawca otworzył zabezpieczenia podrobionym kluczem lub kluczem oryginalnym, który zdobył w wyniku innego przestępstwa (np. włamania do innego lokalu, rabunku), a także gdy sprawca ukrył się w lokalu przed jego zamknięciem i pozostawił ślady swojego ukrycia. Ochrona od tego ryzyka zazwyczaj wymaga rozszerzenia polisy i spełnienia określonych w OWU wymogów dotyczących zabezpieczeń.  

Rabunek

Jest to zabór (lub usiłowanie zaboru) mienia, który następuje w wyniku bezpośredniego kontaktu ze sprawcą i zastosowania przez niego przemocy fizycznej wobec osoby posiadającej mienie, groźby natychmiastowego użycia przemocy, lub doprowadzenia tej osoby do stanu nieprzytomności lub bezbronności. Rabunek może mieć miejsce zarówno w ubezpieczonej nieruchomości, jak i poza nią (np. kradzież torebki, telefonu na ulicy).

Niektóre OWU rozszerzają definicję rabunku na specyficzne sytuacje oszustwa, np. wyłudzenie pieniędzy od osób starszych (powyżej 65 lat), nieletnich (poniżej 13 lat) lub niepełnosprawnych, często określane jako oszustwo „na wnuczka”, „na policjanta” itp. Ochrona od rabunku również zazwyczaj wymaga rozszerzenia polisy.  

Kradzież zwykła

Jest to zabór mienia w celu przywłaszczenia, który nie spełnia warunków ani kradzieży z włamaniem, ani rabunku. Oznacza to kradzież bez pokonywania zabezpieczeń i bez użycia przemocy.

Przykładem może być kradzież niezabezpieczonego roweru z podwórka, mebli ogrodowych z tarasu czy narzędzi z otwartego garażu. Kradzież zwykła jest zazwyczaj wyłączona z podstawowej ochrony i standardowych rozszerzeń. Może być jednak objęta ochroną w ramach polisy All Risks lub jako specjalne, dodatkowo płatne rozszerzenie, często dotyczące tylko określonych przedmiotów (np. elementów zewnętrznych budynku, budowli małej architektury, robotów koszących).  

Dewastacja / wandalizm

Jest to umyślne zniszczenie lub uszkodzenie ubezpieczonego mienia przez osoby trzecie. Definicja często precyzuje, że obejmuje również graffiti (nanoszenie napisów, rysunków farbą lub innymi substancjami bez zgody właściciela). Dewastacja jest zazwyczaj ryzykiem dodatkowym, wymagającym rozszerzenia polisy.

W niektórych OWU wandalizm jest definiowany jako zniszczenie związane z usiłowaniem lub dokonaniem kradzieży z włamaniem lub rabunku, podczas gdy w innych (częściej) jest to ryzyko niezależne od kradzieży. Niektóre definicje wandalizmu mogą obejmować również szkody wyrządzone przez zwierzęta inne niż domowe lub hodowlane.

Przepięcie

Jest to nagły, krótkotrwały wzrost napięcia prądu w sieci elektrycznej powyżej dopuszczalnej (znamionowej) wartości dla podłączonych urządzeń lub instalacji. Skutkiem przepięcia jest często uszkodzenie lub zniszczenie czułego sprzętu elektronicznego (RTV, AGD, komputery, systemy alarmowe, piece itp.).

Przyczyną przepięcia może być wyładowanie atmosferyczne (uderzenie pioruna w linię energetyczną lub w pobliżu), ale także awaria w sieci energetycznej, prace konserwacyjne prowadzone przez dostawcę energii, czy nawet zwarcie w domowej instalacji. Ryzyko przepięcia zazwyczaj wymaga dokupienia rozszerzenia, chociaż w polisach typu All Risks często jest ono zawarte w standardzie.  

Zwróć uwagę na istotną różnicę: przepięcie to nie to samo co bezpośrednie uderzenie pioruna. Bezpośrednie uderzenie pioruna w budynek jest zwykle objęte podstawowym zakresem ochrony (jako ryzyko ogniowe). Natomiast przepięcie, czyli skok napięcia w sieci, który może uszkodzić sprzęt bez widocznych śladów uderzenia pioruna (np. spowodowany awarią w elektrowni), często wymaga osobnego rozszerzenia. Posiadanie ochrony tylko od skutków bezpośredniego uderzenia pioruna nie gwarantuje odszkodowania za sprzęt uszkodzony w wyniku przepięcia o innym pochodzeniu. Dlatego warto upewnić się, że polisa obejmuje oba te ryzyka.  

Odpowiedzialność Cywilna (OC) w życiu prywatnym

Jest to odpowiedzialność ubezpieczonego za szkody osobowe (uszczerbek na zdrowiu, śmierć) lub rzeczowe (zniszczenie, uszkodzenie mienia) wyrządzone nieumyślnie osobom trzecim w związku z czynnościami życia prywatnego oraz posiadaniem lub użytkowaniem nieruchomości. Ubezpieczyciel w ramach tej ochrony pokrywa uzasadnione roszczenia odszkodowawcze poszkodowanych osób trzecich do wysokości sumy gwarancyjnej określonej w polisie. Zwykle obejmuje sytuacje takie jak:

• zalanie mieszkania sąsiada z powodu awarii pralki lub pęknięcia wężyka
• wybicie szyby sąsiadowi przez dziecko grające w piłkę
• potrącenie pieszego podczas jazdy rowerem
• pogryzienie przechodnia przez psa
• uszkodzenie wypożyczonego sprzętu sportowego
• zarysowanie samochodu sąsiada przez dziecko na rowerze
• szkody wyrządzone podczas amatorskiego uprawiania sportu
• użytkowania hulajnogi elektrycznej czy drona (zwykle z ograniczeniem wagi).  

Zakres podmiotowy: ochrona zazwyczaj obejmuje nie tylko samego ubezpieczonego, ale również osoby bliskie wspólnie z nim zamieszkujące i prowadzące gospodarstwo domowe (małżonek, partner, dzieci, rodzice), a czasem także pomoc domową podczas wykonywania obowiązków oraz zwierzęta domowe (psy, koty itp.).  

Zakres terytorialny: polisa OC w życiu prywatnym często działa nie tylko w Polsce, ale na całym świecie.  

OC w życiu prywatnym jest jednym z najważniejszych rozszerzeń, szczególnie dla mieszkańców budynków wielorodzinnych, gdzie ryzyko wyrządzenia szkody sąsiadom (zwłaszcza zalania) jest wysokie. Koszty naprawy szkód u osób trzecich mogą być bardzo wysokie, a polisa OC chroni przed koniecznością pokrywania ich z własnej kieszeni.  

Polisy 'All Risks’ vs Ryzyka Nazwane: co wybrać?

Na polskim rynku ubezpieczeń nieruchomości dominują dwie podstawowe formuły konstruowania zakresu ochrony: polisy oparte na Ryzykach Nazwanych (Named Perils) oraz polisy w formule ’All Risks’ (od wszystkich ryzyk). Wybór odpowiedniej formuły ma kluczowe znaczenie dla zakresu ochrony i poczucia bezpieczeństwa.

Ryzyka Nazwane (Named Perils)

Polisa w tej tradycyjnej formule chroni nieruchomość i mienie tylko przed skutkami zdarzeń (ryzyk), które są wyraźnie wymienione w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia (OWU). Zakres podstawowy obejmuje zwykle kilkanaście zdarzeń losowych, głównie związanych z ogniem, wodą i działaniem sił natury. Pełniejszą ochronę można uzyskać poprzez dokupienie dodatkowych rozszerzeń (np. powódź, kradzież, przepięcie).

Polisy oparte na ryzykach nazwanych są zazwyczaj tańsze niż polisy All Risks. Główną wadą tej formuły jest ograniczony zakres ochrony – jeśli szkoda powstanie w wyniku zdarzenia, które nie zostało wymienione w OWU, ubezpieczyciel nie wypłaci odszkodowania.  

All Risks (od wszystkich ryzyk)

Jest to nowocześniejsza i coraz popularniejsza formuła. Polisa All Risks działa na odwrotnej zasadzie: obejmuje ochroną wszystkie nagłe i nieprzewidziane zdarzenia, które spowodowały szkodę w ubezpieczonym mieniu, z wyjątkiem tych, które są wyraźnie wyłączone w katalogu wyłączeń odpowiedzialności w OWU.

Ta formuła oferuje znacznie szerszy zakres ochrony, pokrywając również zdarzenia nietypowe, trudne do przewidzenia lub wynikające z nieuwagi. Polisy All Risks są jednak zazwyczaj droższe od polis opartych na ryzykach nazwanych, co wynika z większego ryzyka ponoszonego przez ubezpieczyciela.  

Porównanie zakresu i kluczowe różnice

Formuła All Risks często obejmuje zdarzenia, które w polisach opartych na ryzykach nazwanych są standardowo wyłączone lub wymagają dodatkowych rozszerzeń. Przykłady takich zdarzeń to:

• szkody wyrządzone przez zwierzęta (np. dzikie zwierzęta uszkadzające elewację, gryzonie niszczące instalacje),
• szkody wynikające z rażącego niedbalstwa (np. zalanie mieszkania spowodowane pozostawieniem otwartego okna podczas ulewy; niektóre towarzystwa oferują ochronę od rażącego niedbalstwa również w ramach polis na ryzykach nazwanych, czasem za dodatkową opłatą),
• nietypowe zdarzenia losowe (np. uszkodzenie elewacji przez dzięcioła, odpadnięcie szafek kuchennych ze ściany, uszkodzenie mebli przez dzieci),  
• ryzyka często wymagające dopłaty w polisach nazwanych jak np. graffiti, stłuczenie stałych elementów szklanych (np. płyty indukcyjnej), przepięcie elektryczne,
• kradzież zwykła,
• wyłudzenie gotówki (np. oszustwo „na wnuczka”).

Poniższa tabela przedstawia uproszczone porównanie obu formuł:

Tabela 1: Porównanie formuł All Risks i Ryzyka Nazwane w ubezpieczeniu nieruchomości

Źródło: Opracowanie własne na podstawie. Uwaga: Zakres ochrony w poszczególnych ofertach może się różnić.  

Rekomendacja

Wybór między formułą All Risks a ryzykami nazwanymi zależy od indywidualnej tolerancji ryzyka oraz możliwości finansowych. Polisa All Risks zapewnia szerszą i bardziej elastyczną ochronę, co przekłada się na większe poczucie bezpieczeństwa, zwłaszcza w obliczu nietypowych lub trudnych do przewidzenia zdarzeń. Jest to opcja szczególnie warta rozważenia dla osób ceniących sobie kompleksowe zabezpieczenie. Jednak nawet wybierając All Risks, absolutnie konieczne jest dokładne zapoznanie się z listą wyłączeń odpowiedzialności zawartą w OWU, ponieważ żadna polisa nie chroni przed wszystkim.

Polisa oparta na ryzykach nazwanych może być wystarczająca, jeśli świadomie wybierzemy potrzebne rozszerzenia i zaakceptujemy fakt, że ochrona nie obejmie zdarzeń spoza listy. Niezależnie od wybranej formuły, kluczowe jest dopasowanie zakresu ochrony do realnych zagrożeń związanych z daną nieruchomością.

Wyłączenia odpowiedzialności: kiedy ubezpieczyciel nie zapłaci?

Każda polisa ubezpieczeniowa, niezależnie od tego, czy jest oparta na ryzykach nazwanych, czy formule All Risks, zawiera listę sytuacji i zdarzeń, za które ubezpieczyciel nie ponosi odpowiedzialności. Są to tzw. wyłączenia odpowiedzialności, których katalog jest szczegółowo opisany w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia (OWU). Znajomość tych wyłączeń jest równie ważna, jak znajomość zakresu ochrony, ponieważ pozwala uniknąć nieporozumień i fałszywego poczucia bezpieczeństwa.  

Do najczęściej spotykanych wyłączeń odpowiedzialności w polisach na dom i mieszkanie w Polsce należą:

• Szkody wyrządzone umyślnie lub wskutek rażącego niedbalstwa – ubezpieczyciele co do zasady nie odpowiadają za szkody spowodowane celowym działaniem lub wynikające z rażącego niedbalstwa (czyli lekkomyślnego i nieodpowiedzialnego zachowania). Przykładem może być pozostawienie otwartych okien dachowych podczas ulewy (co prowadzi do zalania) czy pozostawienie niezamkniętych drzwi (co ułatwia kradzież). Niektóre polisy, zwłaszcza w formule All Risks lub za dodatkową opłatą, mogą obejmować niektóre przypadki rażącego niedbalstwa.  
• Brak wymaganych przeglądów technicznych – prawo budowlane nakłada na właścicieli i zarządców nieruchomości obowiązek przeprowadzania regularnych przeglądów technicznych instalacji (gazowej, elektrycznej, kominowej, wentylacyjnej) oraz stanu technicznego budynku. Niewykonanie tych obowiązkowych kontroli w wymaganych terminach może skutkować odmową wypłaty odszkodowania lub jego znacznym obniżeniem, jeśli szkoda (np. pożar, wybuch gazu, zalanie) miała związek przyczynowy z zaniedbaniem przeglądu. Ubezpieczony ma obowiązek przechowywać dokumentację potwierdzającą wykonanie przeglądów.  
• Wady konstrukcyjne i błędy budowlane – szkody wynikające z wad projektowych, błędów wykonawczych, użycia wadliwych materiałów budowlanych lub prowadzenia budowy/przebudowy niezgodnie z przepisami prawa budowlanego lub bez wymaganych pozwoleń są zazwyczaj wyłączone z ochrony.  
• Naturalne zużycie i procesy eksploatacyjne – polisy nie pokrywają szkód wynikających ze stopniowego zużywania się materiałów, starzenia się budynku, korozji, utleniania czy eksploatacji.  
• Długotrwałe oddziaływanie czynników – szkody spowodowane powolnym, długotrwałym działaniem wilgoci, temperatury, czynników chemicznych, a także rozwojem pleśni, grzybów czy fermentacją są zwykle wyłączone, chyba że są bezpośrednim następstwem zdarzenia objętego ochroną (np. zagrzybienie po zalaniu).  
• Szkody górnicze – za szkody spowodowane działalnością górniczą odpowiadają przedsiębiorstwa górnicze, a nie ubezpieczyciele w ramach standardowej polisy mieszkaniowej.  
• Działania wojenne, akty terroru, zamieszki – szkody powstałe w wyniku działań wojennych, stanu wojennego, aktów terrorystycznych czy zamieszek ulicznych są standardowo wyłączone.  
• Szkody powstałe podczas remontu – ochrona może być wyłączona lub ograniczona w przypadku szkód powstałych podczas prowadzenia większych prac remontowych, budowlanych, montażowych czy demontażowych. Przy generalnym remoncie lub przebudowie może być konieczne wykupienie polisy dla domu w budowie.  
• Działalność gospodarcza – jeśli w ubezpieczonej nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza lub zawodowa, ochrona może być wyłączona lub ograniczona, zwłaszcza jeśli powierzchnia przeznaczona na działalność przekracza określony próg (np. 50% powierzchni użytkowej). Wyłączone mogą być też szkody na mieniu firmowym.  
• Pustostany i nieruchomości niezamieszkane – polisy często zawierają wyłączenie dla budynków lub lokali, które są opuszczone, niezamieszkane lub nieużytkowane przez dłuższy okres (np. 3, 6 lub więcej miesięcy).  
• Specyficzne rodzaje mienia – z ochrony często wyłączone są określone rodzaje mienia, takie jak: dane zapisane na nośnikach cyfrowych, oprogramowanie, rękopisy, dokumenty, papiery wartościowe, trofea myśliwskie, broń palna, materiały wybuchowe i pirotechniczne, pojazdy silnikowe podlegające rejestracji (z wyjątkiem np. wózków inwalidzkich czy małych pojazdów elektrycznych), zwierzęta egzotyczne, agresywne rasy psów, zwierzęta hodowane w celach handlowych, metale i kamienie szlachetne w postaci surowej (sztaby, złom, nieoprawione kamienie).  
• Szkody spowodowane mrozem – często wyłączone są szkody wynikające z zamarzania wody lub innej cieczy w instalacjach (np. pęknięcie rur), jeśli ubezpieczony nie zapewnił odpowiedniej temperatury w pomieszczeniach, zwłaszcza w okresie zimowym lub w budynkach nieużywanych.  
• Zalanie przez otwarte lub nieszczelne otwory – wiele polis wyłącza odpowiedzialność za zalanie wodą opadową, jeśli nastąpiło ono przez niezamknięte, niezabezpieczone lub nieszczelne okna, drzwi, czy inne otwory, a także przez nienależycie konserwowany dach, ściany, balkon lub taras.  
• Kradzież zwykła – zabór mienia bez śladów włamania jest często wyłączony. Wyłączona jest też kradzież, jeśli mienie nie było odpowiednio zabezpieczone zgodnie z wymogami OWU.  
• Wyłączenia w OC w życiu prywatnym – ubezpieczenie Odpowiedzialności Cywilnej zazwyczaj nie obejmuje szkód wyrządzonych umyślnie, wyrządzonych osobom bliskim (wzajemnie), powstałych w związku z wykonywaniem zawodu lub prowadzeniem działalności gospodarczej, spowodowanych przez zwierzęta inne niż domowe, wynikających z posiadania lub użytkowania pojazdów mechanicznych (tu działa OC komunikacyjne), powstałych pod wpływem alkoholu lub narkotyków, związanych z uprawianiem sportu zawodowo lub wyczynowo, użyciem broni palnej, polowaniem, naruszeniem praw autorskich.  
• Wyłączenia w Assistance – usługi Assistance nie obejmują zazwyczaj kosztów materiałów i części zamiennych, szkód powstałych przed zawarciem umowy, zdarzeń, za które odpowiadają inne służby (np. pogotowie gazowe, energetyczne), usług poza terytorium Polski.  
• Wyłączenia w ubezpieczeniu szyb – ochrona od stłuczenia często nie obejmuje szkód powstałych podczas montażu, demontażu czy transportu, zarysowań, odprysków, poplamień, wad fabrycznych, naturalnego zużycia, uszkodzeń ram lub opraw.  

Zrozumienie katalogu wyłączeń jest kluczowe, ponieważ pokazuje ono granice odpowiedzialności ubezpieczyciela. Szczególnie istotne są te wyłączenia, które odnoszą się do obowiązków ubezpieczonego – dbałości o stan techniczny nieruchomości (regularne przeglądy, konserwacja), zapewnienia odpowiednich zabezpieczeń przeciwwłamaniowych czy unikania rażącego niedbalstwa.

Niespełnienie tych warunków, nawet jeśli samo zdarzenie (np. pożar czy zalanie) jest objęte ochroną, może stać się podstawą do odmowy wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela. Pokazuje to, że polisa ubezpieczeniowa to umowa dwustronna, nakładająca obowiązki nie tylko na towarzystwo ubezpieczeniowe, ale również na właściciela nieruchomości.

Rodzaj nieruchomości a zakres ochrony

Zakres dostępnej ochrony ubezpieczeniowej, specyficzne ryzyka oraz potencjalny koszt polisy mogą się znacząco różnić w zależności od rodzaju ubezpieczanej nieruchomości. Ubezpieczyciele dostosowują swoje oferty, biorąc pod uwagę charakterystykę i typowe zagrożenia związane z domem jednorodzinnym, mieszkaniem w bloku, domem w budowie, domkiem letniskowym czy budynkiem gospodarczym.

Dom jednorodzinny

Zakres ochrony

Polisa dla domu jednorodzinnego obejmuje zazwyczaj sam budynek (mury, dach, fundamenty, elementy stałe wewnętrzne i zewnętrzne). Standardowo ochroną objęty jest również garaż znajdujący się w bryle budynku. Możliwe jest rozszerzenie ochrony na garaż wolnostojący na posesji, inne budynki gospodarcze (np. warsztat, drewutnia), elementy małej architektury (ogrodzenie, altana, murowany grill, basen), a nawet roślinność ogrodową. Ochroną można objąć również ruchomości domowe znajdujące się w budynku i pomieszczeniach przynależnych.  

Specyficzne ryzyka

Domy jednorodzinne, ze względu na swoją konstrukcję i lokalizację, są bardziej narażone na kradzież z włamaniem (więcej potencjalnych punktów dostępu – drzwi, okna, tarasy), szkody spowodowane przez silny wiatr (uszkodzenia dachu, elewacji), grad, napór śniegu, upadek drzew lub masztów na budynek lub ogrodzenie, szkody wyrządzone przez dzikie zwierzęta (np. kuny na poddaszu, dziki niszczące ogrodzenie). Istotne jest również ryzyko związane z odpowiedzialnością cywilną właściciela posesji, np. za wypadek osoby trzeciej na nieodśnieżonym chodniku przed domem lub za szkody spowodowane przez przewracające się ogrodzenie.  

Koszt

Ubezpieczenie domu jednorodzinnego jest zazwyczaj droższe niż ubezpieczenie mieszkania. Wynika to z reguły z wyższej wartości samej nieruchomości, większej powierzchni użytkowej oraz większej liczby elementów (budynków, obiektów na posesji) wymagających ochrony. Przeczytaj więcej o ubezpieczeniu domu w odrębnym artykule >>

Mieszkanie w bloku

Zakres ochrony

Polisa dla mieszkania w budynku wielorodzinnym obejmuje przede wszystkim sam lokal mieszkalny, czyli jego ściany konstrukcyjne (w rozumieniu udziału w częściach wspólnych), stropy oraz elementy stałe wykończenia i wyposażenia. Ochroną objęte są również tzw. pomieszczenia przynależne, takie jak piwnica, komórka lokatorska, strych, a czasem także miejsce postojowe w garażu podziemnym. Niektórzy ubezpieczyciele oferują również ochronę udziału właściciela w częściach wspólnych budynku (np. klatka schodowa, dach, elewacja). Ochroną można objąć także ruchomości domowe znajdujące się w lokalu i pomieszczeniach przynależnych.  

Specyficzne ryzyka

Największymi i najczęstszymi zagrożeniami dla mieszkań w bloku są pożar (ryzyko powstania w danym lokalu lub przeniesienia się z lokali sąsiednich) oraz zalanie. Zalanie może być spowodowane awarią instalacji w danym mieszkaniu, awarią pionów instalacyjnych (za które odpowiada zarządca budynku), zalaniem przez sąsiada z góry, a w przypadku mieszkań na ostatnim piętrze – nieszczelnością dachu. Kluczowe znaczenie ma tu również OC w życiu prywatnym, chroniące przed roszczeniami sąsiadów z dołu w razie zalania spowodowanego naszą winą. Mieszkania, zwłaszcza te na parterze lub ostatnim piętrze, są również narażone na ryzyko kradzieży z włamaniem.  

Koszt

Składka za ubezpieczenie mieszkania jest zazwyczaj niższa niż za dom, ale jej wysokość zależy od wielu czynników, m.in. wartości lokalu (która jest silnie powiązana z miastem i dzielnicą), metrażu, piętra, na którym się znajduje, oraz wybranego zakresu ochrony. Roczny koszt polisy może wahać się od około 200 zł do nawet ponad 1000 zł dla najdroższych nieruchomości. Przeczytaj więcej o ubezpieczeniu mieszkania w bloku w odrębnym artykule >>

Dom w budowie

Zakres ochrony

Polisa dla domu w budowie koncentruje się na ochronie wznoszonej konstrukcji – murów i elementów stałych (np. zamontowanej stolarki okiennej i drzwiowej, dachu). Możliwe jest rozszerzenie ochrony o materiały budowlane składowane na placu budowy lub wewnątrz budynku jednak ich ochrona często obwarowana jest dodatkowymi warunkami, np. budynek musi być w stanie surowym zamkniętym (posiadać dach, okna i drzwi), a suma ubezpieczenia dla materiałów jest limitowana (np. do 20 000 zł). Niektóre towarzystwa oferują ubezpieczenie domu w budowie również w formule All Risks.

Ochrona narzędzi budowlanych jest możliwa, ale często jako osobne rozszerzenie. Ruchomości domowe (wyposażenie) są zazwyczaj wyłączone z ochrony lub ubezpieczone do bardzo niskiej kwoty i tylko w stanie surowym zamkniętym. Typowe wyłączenia obejmują też szkody wynikające z błędów projektowych lub wykonawczych, użycia wadliwych materiałów, prowadzenia prac bez wymaganych pozwoleń, spowodowane przez pojazdy wykorzystywane na budowie, a także niektóre zdarzenia losowe, jeśli budynek nie osiągnął określonego etapu (np. szkody spowodowane przez deszcz nawalny, wiatr, grad, jeśli budynek nie ma dachu i zamkniętych otworów).   

Specyficzne ryzyka

Oprócz standardowych zdarzeń losowych (pożar, huragan, zalanie, grad, uderzenie pioruna, eksplozja), polisa dla domu w budowie powinna obejmować ryzyka charakterystyczne dla tego etapu, takie jak kradzież materiałów budowlanych, dewastacja placu budowy, a także katastrofa budowlana (zawalenie się konstrukcji). Możliwe jest wykupienie OC w życiu prywatnym związanego z prowadzeniem budowy (np. na wypadek szkód wyrządzonych osobom trzecim przez spadające materiały).

Koszt

Polisę dla domu w budowie zawiera się zazwyczaj na 12 miesięcy, z możliwością przedłużenia. Cena polisy zależy głównie od wartości inwestycji (sumy ubezpieczenia) oraz wybranego zakresu ochrony. Roczna składka może wynosić od około 100 zł do ponad 1000 zł. Przeczytaj więcej o ubezpieczeniu domu w budowie w odrębnym artykule >>

Domek letniskowy

Ubezpieczyciele często precyzują w OWU, co rozumieją przez domek letniskowy – zazwyczaj jest to wolnostojący, parterowy budynek rekreacji indywidualnej o określonej maksymalnej powierzchni zabudowy (np. 35 m²). Niektóre towarzystwa ubezpieczają również domki położone na terenie Rodzinnych Ogrodów Działkowych (ROD) oraz domki niezwiązane trwale z gruntem (np. tzw. domki holenderskie).

Zakres ochrony

Ubezpieczenie domku letniskowego obejmuje przede wszystkim sam budynek (mury, dach, fundamenty, elementy stałe). Możliwe jest rozszerzenie ochrony na ruchomości domowe znajdujące się wewnątrz, jednak często z ograniczeniami (np. niższa suma ubezpieczenia, wyłączenie przedmiotów wartościowych) lub nawet całkowitym wyłączeniem. Ochroną można objąć również inne obiekty na działce rekreacyjnej, takie jak altana, wiata, ogrodzenie, murowany grill.  

Specyficzne ryzyka

Domki letniskowe, często użytkowane sezonowo i pozostawiane bez nadzoru przez dłuższy czas, są szczególnie narażone na kradzież z włamaniem i dewastację. Istotne są również ryzyka związane z warunkami atmosferycznymi (wiatr, grad, śnieg, upadek drzew) oraz pożar, zwłaszcza w przypadku domków o konstrukcji drewnianej. Ze względu na rzadsze użytkowanie zimą, istnieje też podwyższone ryzyko szkód mrozowych (np. pęknięcia instalacji).  

Wyłączenia

Typowe wyłączenia dla domków letniskowych obejmują szkody wynikające ze złego stanu technicznego, braku bieżącej konserwacji, niedostatecznego ogrzewania w okresie zimowym, pozostawienia otwartych okien lub drzwi, a także szkody powstałe podczas długiej nieobecności właścicieli (np. powyżej 180 dni). Często wyłączone są też szkody spowodowane pękaniem mrozowym oraz kradzież przedmiotów wartościowych, gotówki czy elektroniki.  

Koszt

Składka za ubezpieczenie domku letniskowego zależy od jego wartości, lokalizacji, zakresu ochrony oraz materiału konstrukcyjnego. Ubezpieczenie domku drewnianego jest zazwyczaj droższe niż murowanego ze względu na wyższe ryzyko pożarowe. Roczny koszt polisy może zaczynać się od około 100 zł, a sięgać kilkuset złotych. Przeczytaj więcej o ubezpieczeniu domku letniskowego w odrębnym artykule >>

Budynek gospodarczy/garaż

Zakres ochrony

Garaż lub inny budynek gospodarczy (np. stodoła, warsztat, komórka) jest zazwyczaj ubezpieczany jako dodatek do polisy chroniącej główny budynek mieszkalny (dom lub mieszkanie). Samodzielne ubezpieczenie garażu jest praktycznie niemożliwe.

Ochrona obejmuje przede wszystkim konstrukcję budynku (mury, dach, fundamenty, bramę garażową, okna, drzwi) oraz jego elementy stałe (np. instalacje, oświetlenie zewnętrzne). Możliwe jest rozszerzenie ochrony na ruchomości przechowywane wewnątrz (np. narzędzia, sprzęt ogrodniczy, opony, meble warsztatowe, rowery), jednak często z istotnymi limitami sumy ubezpieczenia (np. procent sumy ubezpieczenia ruchomości domowych w głównym budynku) oraz wyłączeniami (np. brak ochrony dla gotówki, biżuterii, wartościowych przedmiotów, sprzętu elektronicznego, a przede wszystkim – pojazdów mechanicznych podlegających rejestracji).

Definicja i lokalizacja

OWU zazwyczaj definiuje garaż jako budynek o charakterze niemieszkalnym, przeznaczony do parkowania pojazdów mechanicznych i trwale związany z gruntem (posiadający fundamenty). Oznacza to, że popularne garaże blaszane (tzw. blaszaki) stawiane bezpośrednio na gruncie lub bloczkach betonowych są zazwyczaj wyłączone z ochrony. Wyjątki mogą dotyczyć garaży blaszanych posadowionych na trwałych fundamentach lub specjalnych zapisów w OWU (np. PZU).

Polisa może obejmować garaże o różnej lokalizacji: w bryle domu jednorodzinnego, wolnostojące na tej samej posesji, garaże szeregowe lub wolnostojące znajdujące się poza posesją (często w określonej odległości, np. do 2 km), a także miejsca postojowe lub boksy garażowe w garażach podziemnych budynków wielorodzinnych. Garaż znajdujący się w bryle budynku jest często traktowany jako jego integralna część lub pomieszczenie przynależne i chroniony w ramach podstawowej polisy.  

Specyficzne ryzyka

Garaże są narażone na standardowe zdarzenia losowe (pożar, zalanie, skutki huraganu, upadek drzew), ale szczególnie istotne jest ryzyko kradzieży z włamaniem (narzędzi, sprzętu, rowerów) oraz dewastacji. Dlatego ubezpieczyciele zwracają szczególną uwagę na zabezpieczenia antywłamaniowe (odpowiednie zamki w drzwiach i bramie garażowej, kłódki) – ich brak lub niespełnienie wymogów OWU może skutkować odmową wypłaty odszkodowania.  

Koszt

Ponieważ ubezpieczenie garażu jest dodatkiem do polisy mieszkaniowej, jego koszt jest relatywnie niski. Zależy on od wartości garażu, jego konstrukcji (murowany jest tańszy w ubezpieczeniu niż drewniany) oraz zakresu ochrony (czy obejmuje ruchomości). Różnica w rocznej składce za polisę domu z ubezpieczeniem garażu i bez niego może wynosić od kilku do kilkudziesięciu złotych. Przeczytaj więcej o ubezpieczeniu garażu w odrębnym artykule >>

Indywidualna ocena ryzyka: lokalizacja, stan techniczny i zabezpieczenia

Cena polisy ubezpieczeniowej oraz zakres ochrony nie są stałe. Ubezpieczyciele dokonują indywidualnej oceny ryzyka dla każdej nieruchomości, biorąc pod uwagę szereg czynników, które wpływają na prawdopodobieństwo wystąpienia szkody oraz jej potencjalny rozmiar. Zrozumienie tych czynników pozwala nie tylko lepiej przygotować się do zakupu polisy, ale także podjąć działania, które mogą wpłynąć na obniżenie składki lub uzyskanie szerszego zakresu ochrony.  

Lokalizacja nieruchomości

Położenie domu lub mieszkania jest jednym z kluczowych elementów oceny ryzyka:

• Wartość rynkowa: lokalizacja bezpośrednio wpływa na wartość nieruchomości. Domy i mieszkania w dużych miastach (np. w Warszawie) lub atrakcyjnych turystycznie rejonach są znacznie droższe niż te na prowincji. Wyższa wartość nieruchomości oznacza konieczność ustalenia wyższej sumy ubezpieczenia, co wprost przekłada się na wyższą składkę.  
• Ryzyko powodzi: położenie nieruchomości w pobliżu rzek, jezior, sztucznych zbiorników wodnych lub na terenach historycznie zagrożonych zalaniem (tzw. tereny zalewowe) drastycznie zwiększa ryzyko szkód powodziowych. Ubezpieczyciele bardzo skrupulatnie analizują to ryzyko, wykorzystując oficjalne mapy zagrożenia powodziowego (publikowane m.in. przez Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie) oraz własne bazy danych o szkodach powodziowych z przeszłości. Na podstawie tej analizy często dzielą terytorium kraju na strefy ryzyka powodziowego. W zależności od strefy, ubezpieczenie od powodzi może być:
  • dostępne na standardowych warunkach,
  • dostępne, ale z wyższą składką lub dodatkowymi wymogami, np. zastosowaniem franszyzy redukcyjnej (udziału własnego w szkodzie),
  • całkowicie niedostępne.  
• Ryzyko kradzieży i wandalizmu: statystyki przestępczości w danej okolicy mogą wpływać na ocenę ryzyka kradzieży z włamaniem lub dewastacji, co może przełożyć się na wysokość składki za te rozszerzenia.  
• Kondygnacja (dla mieszkań): położenie mieszkania w budynku wielorodzinnym również ma znaczenie. Lokale na parterze są bardziej narażone na ryzyko powodzi oraz włamania. Mieszkania na ostatnim piętrze są bardziej narażone na zalanie w wyniku nieszczelności dachu lub awarii instalacji dachowych.  

Stan techniczny nieruchomości

Stan techniczny budynku i jego instalacji jest kolejnym istotnym czynnikiem wpływającym na ryzyko wystąpienia szkody:

• Wiek budynku: starsze budynki mogą być postrzegane przez ubezpieczycieli jako bardziej ryzykowne ze względu na potencjalne problemy ze strukturą, zużycie materiałów czy przestarzałe instalacje (elektryczne, wodno-kanalizacyjne, grzewcze). Może to skutkować wyższą składką lub koniecznością przeprowadzenia dodatkowych oględzin przez rzeczoznawcę.  
• Materiał konstrukcyjny: budynki o konstrukcji drewnianej są znacznie bardziej podatne na pożar niż murowane, co zazwyczaj prowadzi do wyższej składki ubezpieczeniowej. Z kolei budynki wzniesione w technologii wielkopłytowej mogą być oceniane jako bardziej ryzykowne pod kątem awarii instalacji wodno-kanalizacyjnych i zalania.  
• Stan instalacji: kluczowe jest utrzymanie w dobrym stanie technicznym wszystkich instalacji w budynku: wodno-kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, gazowej, elektrycznej, przewodów kominowych (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych). Awarie instalacji są jedną z najczęstszych przyczyn szkód (zwłaszcza zalań).  
• Obowiązkowe przeglądy techniczne: prawo budowlane nakłada na właścicieli i zarządców nieruchomości obowiązek przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego:
  • Co najmniej raz w roku: przegląd instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).  
  • Co najmniej raz na 5 lat: przegląd stanu technicznego budynku (w tym jego przydatności do użytkowania), estetyki oraz otoczenia, a także badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. Ubezpieczyciele przywiązują dużą wagę do tych przeglądów.
  • Brak aktualnych protokołów z kontroli może być podstawą do odmowy wypłaty odszkodowania lub jego znacznego obniżenia jeśli szkoda (np. pożar spowodowany wadliwą instalacją elektryczną, zaczadzenie z niesprawnego komina, wybuch gazu z nieszczelnej instalacji) miała związek przyczynowy z zaniedbaniem obowiązku przeglądu. Dlatego niezwykle ważne jest regularne zlecanie przeglądów uprawnionym specjalistom i przechowywanie dokumentacji. Koszty przeglądów ponosi właściciel nieruchomości.

Zabezpieczenia antywłamaniowe

Posiadanie odpowiednich zabezpieczeń przeciwwłamaniowych ma dwojakie znaczenie:

• Wpływ na składkę: zainstalowanie certyfikowanych zabezpieczeń, takich jak drzwi antywłamaniowe, atestowane zamki wielozastawkowe lub wielopunktowe, kraty w oknach, rolety antywłamaniowe, system alarmowy (lokalny lub z monitoringiem), monitoring wizyjny czy stały dozór firmy ochroniarskiej może skutkować przyznaniem przez ubezpieczyciela zniżki w składce za ryzyko kradzieży z włamaniem (nawet do 15%).  
• Warunek ochrony: co ważniejsze, OWU dla ryzyka kradzieży z włamaniem zazwyczaj określa minimalne wymagane zabezpieczenia, które muszą być spełnione, aby ochrona w ogóle zadziałała. Mogą to być np. wymóg posiadania co najmniej jednego zamka wielozastawkowego w drzwiach wejściowych, zamknięcie wszystkich okien i drzwi podczas nieobecności, czy sprawny system alarmowy przy ubezpieczaniu mienia o wysokiej wartości. Niespełnienie tych wymogów (np. pozostawienie uchylonego okna, brak wymaganego zamka) może być podstawą do odmowy wypłaty odszkodowania za skradzione mienie, nawet jeśli polisa obejmuje ryzyko kradzieży.  

Historia szkodowości

Doświadczenia ubezpieczeniowe z przeszłości również mogą mieć wpływ na ocenę ryzyka. Jeśli w historii danej nieruchomości (lub u danego klienta) występowały już szkody, zwłaszcza poważne jak pożar czy powódź, ubezpieczyciel może uznać ryzyko za wyższe i zaproponować wyższą składkę, zastosować dodatkowe wyłączenia lub nawet odmówić zawarcia umowy na określone ryzyka. Z kolei bezszkodowa historia może być premiowana zniżkami.

Assistance domowy: dodatkowa pomoc w potrzebie

Wielu ubezpieczycieli nieruchomości oferuje, często w standardzie lub jako dodatkowo płatną opcję, pakiet usług Home Assistance. Jest to forma praktycznej pomocy w nagłych i nieprzewidzianych sytuacjach awaryjnych lub losowych, które mogą zdarzyć się w domu lub mieszkaniu. Usługi te są zazwyczaj dostępne 24 godziny na dobę, 7 dni w tygodniu, a ich celem jest szybka organizacja pomocy fachowca lub wsparcia logistycznego. Pakiety Assistance mogą występować w różnych wariantach różniących się zakresem.

Typowe usługi w ramach Home Assistance

Katalog usług oferowanych w ramach Home Assistance może być bardzo szeroki. Do najczęściej spotykanych należą:

• Organizacja i pokrycie kosztów (dojazdu i robocizny, do określonego limitu) interwencji różnych fachowców w razie awarii lub szkody, np.:
  • hydraulika (w przypadku pęknięcia rury, awarii kranu, zatkania kanalizacji),
  • elektryka (w razie awarii instalacji elektrycznej, braku prądu (jeśli przyczyna leży w instalacji wewnętrznej).
  • ślusarza (w przypadku zatrzaśnięcia drzwi, awarii zamka, utraty kluczy),
  • szklarza (w razie stłuczenia szyby w oknie lub drzwiach),
  • dekarza (w przypadku uszkodzenia dachu powodującego przeciekanie),
  • technika urządzeń grzewczych lub klimatyzacyjnych (w razie awarii pieca, kotła, klimatyzatora),
  • innych specjalistów: murarza, stolarza, technika RTV/AGD, informatyka.  
• Pomoc po szkodzie (np. pożarze, zalaniu):
  • dozór mienia (zabezpieczenie miejsca zdarzenia przez firmę ochroniarską),
  • transport ocalałego mienia do wskazanego miejsca,
  • przechowanie mienia w magazynie,
  • zakwaterowanie zastępcze (organizacja i pokrycie kosztów pobytu ubezpieczonego i domowników w hotelu lub wynajęcie lokalu zastępczego na czas niezbędny do usunięcia szkód),
  • transport do/z miejsca zakwaterowania,
  • pomoc w uprzątnięciu miejsca szkody.  
• Inne usługi:
  • pomoc medyczna (np. wizyta lekarza, pielęgniarki, transport do placówki medycznej), 
  • opieka nad dziećmi, osobami starszymi lub zwierzętami domowymi w razie hospitalizacji ubezpieczonego,
  • pomoc informatyczna (zdalne wsparcie w problemach z komputerem),
  • pomoc w razie awarii roweru lub hulajnogi elektrycznej (np. transport, naprawa na miejscu),
  • infolinie tematyczne (np. informacja o lokalnych usługodawcach, porady prawne, medyczne),
  • organizacja przeglądów technicznych (np. instalacji gazowej lub elektrycznej wraz z pokryciem kosztu do określonego limitu).

Limity i ograniczenia usług Assistance

Korzystając z usług Assistance, należy mieć świadomość, że są one zawsze objęte pewnymi limitami i ograniczeniami, które są szczegółowo opisane w OWU. Najważniejsze z nich to:

• Limity kwotowe: każda usługa lub interwencja specjalisty ma określony maksymalny koszt, który pokrywa ubezpieczyciel (np. 500 zł na interwencję hydraulika, 400 zł na dobę hotelową na osobę). Koszty przekraczające limit pokrywa ubezpieczony.  
• Limity ilościowe: OWU określa maksymalną liczbę interwencji danego rodzaju lub wszystkich usług Assistance, z których można skorzystać w ciągu roku ubezpieczeniowego (np. łącznie 4 interwencje specjalistów).  
• Limity czasowe: dotyczy to głównie usług zakwaterowania zastępczego – określona jest maksymalna liczba dób pobytu w hotelu (np. 4, 7 dób) lub maksymalny okres wynajmu mieszkania zastępczego.  
• Limity odległościowe: mogą dotyczyć maksymalnej odległości transportu ocalałego mienia lub lokalizacji hotelu/mieszkania zastępczego względem ubezpieczonej nieruchomości.  
• Zakres pokrywanych kosztów: zazwyczaj Assistance pokrywa koszt dojazdu specjalisty oraz jego robocizny związanej z doraźnym usunięciem awarii lub zabezpieczeniem przed dalszymi szkodami. Nie pokrywa natomiast kosztów części zamiennych, materiałów użytych do naprawy ani kosztów kompleksowego remontu.  
• Wyłączenia: z zakresu Assistance wyłączone są zazwyczaj interwencje, za które odpowiadają inne służby (np. pogotowie gazowe, energetyczne, wodno-kanalizacyjne), szkody powstałe przed rozpoczęciem okresu ubezpieczenia, usługi świadczone poza terytorium Polski, a także niektóre drobne naprawy (np. wymiana żarówki).  

Usługi Home Assistance stanowią bardzo cenne uzupełnienie polisy ubezpieczeniowej, zapewniając szybką i zorganizowaną pomoc w stresujących sytuacjach awaryjnych. Pozwalają uniknąć kłopotu ze znalezieniem fachowca „na już” i pokrywają przynajmniej część kosztów interwencji.

Pamiętaj jednak o istniejących limitach i ograniczeniach. Assistance ma charakter pomocy doraźnej, interwencyjnej, a nie kompleksowego pokrycia wszystkich kosztów związanych z usunięciem awarii czy likwidacją szkody. Pełne odszkodowanie za straty materialne zapewnia główna część polisy ubezpieczeniowej (ochrona murów, elementów stałych, ruchomości), podczas gdy Assistance jest usługą wspierającą w trudnych chwilach.

Podsumowanie: jak wybrać najlepsze ubezpieczenie nieruchomości, domu lub mieszkania?

Wybór odpowiedniego ubezpieczenia nieruchomości to ważna decyzja, która może mieć kluczowe znaczenie dla naszego bezpieczeństwa finansowego w razie nieprzewidzianych zdarzeń. Polski rynek oferuje szeroką gamę produktów różniących się zakresem ochrony, formułą, ceną oraz dostępnymi usługami dodatkowymi. Aby dokonać świadomego i optymalnego wyboru, warto pamiętać o kilku kluczowych kwestiach.

1. Po pierwsze, fundamentalne jest zrozumienie zakresu ochrony – co dokładnie obejmuje polisa podstawowa, a jakie ryzyka wymagają dokupienia rozszerzeń. Należy świadomie zdecydować, które elementy nieruchomości i jakie ryzyka chcesz objąć ochroną.
2. Po drugie, poznaj definicje najważniejszych ryzyk zawartych w OWU, ponieważ ma to bezpośrednie przełożenie na zakres odpowiedzialności ubezpieczyciela.
3. Po trzecie, rozważ formułę ochrony – czy bardziej odpowiada Ci tradycyjna polisa oparta na ryzykach nazwanych (tańsza, ale o węższym zakresie), czy nowoczesna formuła All Risks (droższa, ale oferująca szerszą ochronę, również przed zdarzeniami nietypowymi).
4. Po czwarte, koniecznie zapoznaj się z katalogiem wyłączeń odpowiedzialności. Musisz wiedzieć kiedy ubezpieczyciel nie wypłaci odszkodowania, zwłaszcza w sytuacjach związanych z obowiązkami właściciela nieruchomości (przeprowadzaniem regularnych przeglądów technicznych, dbałością o stan techniczny i zapewnieniem wymaganych zabezpieczeń). Niespełnienie tych obowiązków to częsta przyczyna odmowy wypłaty świadczenia.
5. Po piąte, zwróć uwagę na limity odpowiedzialności, zarówno w odniesieniu do sumy ubezpieczenia poszczególnych rodzajów mienia, jak i limitów kwotowych, ilościowych czy czasowych w usługach Assistance.

Wybór ubezpieczenia nieruchomości to proces wymagający uwagi i zaangażowania. Mam nadzieję, że ten przewodnik dostarczył Ci niezbędnej wiedzy, która ułatwi podjęcie najlepszej decyzji.

W razie dalszych pytań lub potrzeby uzyskania spersonalizowanej rady – napisz do mnie na adres kontakt@wybierzpolise.pl lub zadzwoń: 880 219 218. Pomogę Ci dobrać polisę idealnie dopasowaną do Twoich potrzeb i oczekiwań.